Вкладывая капитал в объект коммерческой недвижимости, каждый инвестор заинтересован не только в минимальном периоде возврата вложенных средств, но и в получении стабильного дохода максимально длительный период. Важнейший фактор, влияющий на эффективность инвестирования - срок эксплуатации коммерческой недвижимости. От жизненного цикла недвижимости зависит, как долго объект будет функционировать и приносить доход. Категории срока эксплуатации объекта: 1. Экономический срок – это годы эксплуатации, в течение которых объект недвижимости будет приносит прибыль. Экономический срок жизни заканчивается в тот день, когда производимые на объекте преобразования не влияют на себестоимость объекта. Это может происходить из-за влияния внешних факторов: новые положения в области налогообложения, изменения на рынке в данной сфере деятельности, упадок микрорайона в котором расположен объект коммерческой недвижимости и т.д. 2. Физический срок. Длительность физического срока зависит от качества и прочности конструкций здания, правильного применения строительных технологий во время возведения объекта, добросовестность подрядчиков. Процент износа объекта имеет значение при оценке недвижимости. Большинство физических факторов износа можно устранить (ремонт, реконструкция). 3. Моральный срок. С развитием строительной индустрии, стали возводиться здания в современном архитектурном стиле, из новых материалов и по новым технологиям. А их повышенная износостойкость существенно увеличивает на жизненный цикл объекта. Некоторые существующие здания, несмотря на еще хорошее физическое состояние, теряют свою эстетическую привлекательность, то есть морально устаревают. Несоответствие современным критериям проявляется в неудобной планировке, заниженных объемах помещений, устаревшем инженерном обеспечении. Поэтому, планируя вложение средств, инвестор должен учитывать не только современные эстетические и технические требования к строению, но и оценивать конкурентную способность объекта недвижимости на годы вперед.
